사랑으로 나눴더니 세금이 더블?" 부부 공동명의, 절세인가 세금 지옥인가

 

 

부부 공동명의

🏡 Scene 1. 당신도 이 시나리오에 해당되시나요?

“여보, 우리 아파트 공동명의로 하자. 절세된대~”
“오~ 그래. 나도 집에 이름 들어가면 좋지!”

10억짜리 아파트를 사며 기분 좋게 공동명의 계약서를 쓰는 어느 부부.
하지만 그 선택이 몇 개월 뒤, 무려 7천만 원 증여세 고지서로 돌아온다면?

“절세는 무슨… 이게 뭐야?!”

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🤯 Scene 2. 공동명의, 잘못하면 ‘사랑의 세금폭탄’

우리가 흔히 듣는 말이 있죠.
“공동명의가 세금에 좋다더라.”

하지만 그 말에는 전제가 빠져 있습니다.

✔ 자금 출처가 명확한가요?
✔ 배우자의 소득이 실질적으로 존재하나요?
✔ 향후 매도 계획은 어떻게 되나요?
✔ 보유세 vs 양도세 중 어떤 세금이 더 크게 작용할까요?

이 중 단 하나라도 애매하다면, 공동명의는 절세가 아니라 ‘세금 폭탄’의 문을 여는 행위일 수 있습니다.

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🧨 핵심 포인트 1: 공동명의 = 증여 의심!

아파트를 살 때, 남편이 대출받고 아내와 반반 공동명의?
국세청이 보기엔 이렇습니다:

“아내에게 자금이 흘러갔네요? → 증여입니다.”

• 10억 주택의 5억 지분 → 증여로 간주
• 6억까지 비과세이지만,
• 그 이상은 20~30% 세율의 증여세가 매겨집니다.

→ 이론상 절세지만, 현실은 수천만 원 고지서가 날아올 수 있는 구조

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🏦 핵심 포인트 2: 종부세는 줄지만, 양도세는 배로?

공동명의 시
✅ 종부세는 유리: 1인당 9억 공제 → 18억까지 비과세
❌ 양도세는 리스크:

• 장기보유특별공제가 리셋
• 1세대 1주택 비과세 요건도 까다로워짐
• 향후 양도 시 취득가액 계산 복잡 → 실수 시 수천만 원 손해

특히 단독명의에서 공동명의로 전환할 경우엔?

• 취득세 재부과 + 장특공제 초기화 + 증여세 가능성
  = 세금 3종 폭탄

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💣 핵심 포인트 3: 무소득 배우자 명의, 국세청이 제일 싫어해요

소득 없는 배우자가 공동명의? 국세청은 이걸 이렇게 봅니다:

“돈도 없는데 어떻게 지분이 생겼죠? → 증여!”

통장 추적은 물론, 카드 사용 내역, 심지어 예금의 이자 흐름까지 체크합니다.
→ 자금출처 소명 못 하면 가산세 포함 세금 부과

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📊 핵심 포인트 4: 월세 받는 집이라면 더 복잡해진다!

월세 수입이 생기는 공동명의 아파트라면, 소득세 분산의 장점이 있지만
**금융소득 종합과세 기준(2천만 원 초과)**에 걸리면?

• 15.4% → 최대 49.5% 세율 폭등
• 특히 고소득 배우자 명의일 경우 오히려 역효과

→ “세금 줄이려다, 소득 분산 잘못하면 종합과세로 더 낸다!”

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🔍 핵심 포인트 5: 명의 변경? 계약금보다 더 무서운 세금 나옵니다

“집은 남편 혼자 샀는데, 요즘은 공동명의가 대세라던데~”
→ 그래서 나중에 명의 바꿨다?

• 이건 국세청 입장에선 ‘새로운 취득’
• 즉, 취득세 또 내야 하고
• 증여세도 다시 따져야 하고
• 장기보유 특례는 리셋됩니다

→ 명의 바꿨다고 좋아할 일이 아니에요!

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🎯 실전 Tip: 이런 경우엔 공동명의 OK!

✅ 맞벌이 부부 + 소득이 비슷한 경우
✅ 향후 매도 계획이 없거나 장기 보유 목적
✅ 각자 자금 출처가 명확히 있는 경우
✅ 종부세 절세가 가장 큰 목적일 때

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⛔ 이런 경우엔 공동명의 절대 금물!

❌ 한 명만 소득 있는 경우
❌ 대출이나 자금 조달이 한쪽에 집중된 경우
❌ 단독명의로 장특공제를 받고 있는 상태
❌ 향후 매도 시기를 고민 중인 경우

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✅ 전문가가 권하는 '부부 명의의 3단계 점검표'

점검 항목 체크

배우자 소득 존재 여부	✅ / ❌
자금 출처 입증 가능성	✅ / ❌
보유 목적(장기/단기)	✅ / ❌
향후 매도 시기 구체화	✅ / ❌
금융소득 있는지 확인	✅ / ❌

→ 4개 이상 ‘❌’이면, 단독 명의 유지 권장!

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📌 마무리 정리:

공동명의는 사랑의 표시가 아니라 세무 설계 전략입니다.

감정적으로 선택하면 세금은 냉정하게 돌아옵니다.
부부라서 나눴다가… 국세청에겐 혼자 책임지게 되는 상황,
지금이라도 피할 수 있습니다.

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